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房屋租賃合同解除權行使的法律風險預防
時間:2015年03月09日信息來源:本站原創點擊:
    房屋租賃合同糾紛中有相當一部分爭議發生在解除合同的環節,出租人何時享有解除合同的權利、怎樣行使合同解除權往往成為當事人爭議的核心,本文在總結辦案經驗的基礎上對仲裁庭通過個案積累逐步形成的裁判規則進行了梳理,以期對當事人以法維權提供有益的指導。   

  一、約定解除權的行使 
   房屋租賃合同一般均約定了若承租方逾期幾日支付房租,出租方有權解除合同。當承租方逾期未支付房租,出租方希望收回房屋及租金時,應當如何行使合同解除權呢?出租方宜采取以下兩個步驟:第一步向承租人發送解約通知,第二步向仲裁機構提出確認合同解除及支付租金等仲裁請求。  我國合同法賦予了當事人在某些情況下自行解除合同的權力,當事人通過自身的民事法律行為即可終止雙方的法律關系。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第93條規定,雙方約定的解除合同條件成就時,解除權人可以解除合同。第96條規定,合同自解除通知達到對方時解除。當合同約定的解除權成就時,如何發送解約通知才能保證該行為被仲裁機構確認為有效呢?  首先,守約方應先向違約方發送催要函,表明自己積極主張債權的態度;之后,在違約方仍未糾正違約行為并滿足了合同約定的解除條件之后,守約方再向違約方發出正式的解除通知。經常有案件中出租方僅憑一封解除通知和相關的付款憑證,主張因在雙方履行合同中有幾筆租金承租人未按時支付,故要求解除合同。在此種情形下,因出租人從未就承租人延遲交納租金提出過異議,其解除合同的請求可能得不到支持。因在事后完全履行尚屬可能的場合,解除權的發生以催告為要件;在事后完全履行不能場合,則無須催告即可解除。《合同法》第九十四條規定,只有經催告違約方仍不履行主要債務時,守約方方可享有解除權。其他債務的不履行只有在能充分證明其不履行導致不能實現合同目的的情況下才可發生解除合同的效果。以上法律規定雖是對法定解除權的定義,但仲裁庭在判斷約定解除權行使是否合理時,也會考慮是否符合法律的目的。因此,守約方及時向違約方發出催要函是比較穩妥的做法,經催要后如果在一段合理時間后違約行為仍未予糾正,便可發出解約函。  發送催要函或解約函時需要注意以下幾個細節:第一,函件中宜明確“前因后果”,如具體催要的是哪筆款項、繼續違約的后果,明確指出函件的法律效力(如解除函中可明確:因拖欠某月房租幾日,根據合同約定,自你方簽收之日起合同解除,限幾日內搬離交接,我方將于某日接管房屋,如有你方物品視為放棄所有權等)。第二,由于我國采意思表示達到主義,解除函必須送達違約方方為有效,送達方式應引起重視,或可當面送達,督促違約方在函件中簽名并注明日期,或可采特快專遞送達的方式,輔之以公證為佳,將發出時間、發送對象和郵件內容進行公證,以增強效力。  如果送達成功,承租人沒有在三個月的期限內提出異議,出租人或可采取自力救濟的方式,收回房屋,公證清理屋內存留物品的過程,并將承租人物品妥善保存于他處。但如果此過程給承租人造成了損失,即使出租人擁有解約權,出租人可能仍需賠償一定損失,因為雖然雙方的合同關系已經解除,但出租方仍負有不得侵犯承租人物品所有權的義務;倘若仲裁機構事后認定出租人不具有解約權,則出租人將面臨對承租人承擔違約責任的風險。與自力救濟相比,更穩妥的方式是,出租人向法院或仲裁機構申請確認合同已解除,同時可主張解除前欠付的租金及解除后的房屋占用費。需要說明的是,及時向承租人發送解除通知仍不失為一種明智之舉,既保留了證據,又能主張按高于合同約定的市場價格計算房屋使用費。  當事人應根據合同是否已經解除確定提出何種仲裁請求。如果認為解約通知已經生效,就應當提起確認合同解除的確認之訴;如果對是否擁有解約權、是否有效送達另一方當事人并無把握,則最好提出請求仲裁庭解除合同的形成之訴,否則,如果仲裁庭認為自行解約的行為無效,當事人又沒有提出要求仲裁庭解除合同的請求,其他有關解除合同后果的請求可能得不到支持。相反,如果當事人解除合同的意思表示已經生效,又請求仲裁庭解除合同的,仲裁庭將在仲裁庭意見中確認合同已經解除的客觀事實,同時駁回請求仲裁庭解除合同的仲裁請求。  在出租人發出解約通知解除合同后,承租人向出租人交納合同解除后新發生的房租,出租人未予退還,原合同約定的履行期未滿的情況下,就原合同是否有效有兩種不同的觀點,第一種觀點主張,出租人接受房租的行為表明雙方就繼續履行原合同達成了合意,雙方應按原合同的約定繼續履行,第二種觀點認為,雙方合同已經解除,承租人支付新的房租、出租人接受的行為是雙方以行為達成了新的事實合同,該合同對價款和期限均未約定,出租人隨時享有解約權。因此,建議出租人為了維持解除合同的效力,可以通過向承租人發函的方式聲明該筆款項的性質為承租人支付的房屋占用費,原解除合同的行為仍然有效等。
    二、阻礙解除權成就的抗辯

  因承租人未按時交付房租出租人請求解除合同時,承租人一般會辯稱,逾期支付房租并非惡意違約,而是因出租人未履行己方義務,未提供實現合同目的的租賃房屋,其違約承租人造成了損失而拒絕支付房租。此類抗辯是否可以阻礙出租人解約權的成就?

  承租人的抗辯可分為兩個層次,其一是主張出租人未提供滿足合同目的的房屋,承租人有減少價款的權利;其二是主張出租人的違約行為給承租人造成了損失,承租人有權以損失抵扣房租。下面將結合個案分析這兩種抗辯是否可以成立。

  案例1,出租人因未按時交納物業費,物業公司對承租人承租的房屋斷電3天,承租人未交納當月的房租,出租人提出仲裁請求要求因承租人拖欠房租解除租賃合同。

  仲裁庭認為,按照合同約定,出租人有維護基本公共設施運轉、提供公共服務的義務,不論物業公司斷電的行為是否合法,出租人未提供合同約定的適租房屋已經違約,承租人有權不交納停電期間的房租,但承租人拖欠當月其他房租的行為已構成違約,出租人有權解除合同。

  案例2,雙方簽訂房屋租賃合同及補充協議,約定申請人將房屋租給被申請人使用,并協助被申請人將以該房屋作為住所地的營業執照過戶給被申請人。申請人因被申請人拖欠房租提起仲裁,要求解除合同并支付拖欠租金。被申請人稱,申請人在明知其租賃房屋用于開辦美容服務機構的情況下,未能按照約定將營業執照過戶給被申請人,被申請人因未能取得營業執照及有關行政部門的批準未能開業經營,致使被申請人不能實現合同目的,根據合同法第216條,出租人應在租賃期間保持租賃物符合約定的用途,申請人未能保持租賃物符合約定用途,被申請人有權不交納房租。

  仲裁庭認為,申請人是否違約應當以合同約定為依據,合同及補充協議僅約定了申請人有辦理營業執照過戶手續的協助義務,申請人并不承擔全部辦理執照的義務;其次,盡管申請人在簽訂合同時明知被申請人的租賃目的為開辦美容公司,但保證被申請人順利開業并非申請人責任。被申請人稱的“商用”目的過于寬泛。不能商用與不能滿足特定形式的商用為不同的概念。被申請人如要求房屋必須滿足其特定商用形式和目的,則應當在合同中加以明確約定。否則,主張申請人違約缺少依據。另外,申請人與被申請人在簽訂合同時清楚租賃房屋的性質、用途和使用狀況,在合同簽后履行過程中,房屋的性質、用途等并未發生任何變化。因此,被申請人的抗辯不能成立,申請人有權解除合同。

  案例3,申請人出租給被申請人房屋供辦公使用,被申請人未交納房租,申請人提起仲裁要求解除合同。被申請人稱,其在將該房屋作為住所申請營業執照時發現,根據有關政策規定,因被申請人主體身份其房屋不能辦理營業執照,因此其合同目的已不能實現,申請人無權要求被申請人支付房租。申請人稱,其從未承諾、雙方訂立的租賃合同中也未規定,申請人在簽訂合同前亦未曾提出需要將承租場所用于工商注冊登記。

  仲裁庭認為,因申請人對該房屋不能辦理營業執照的限制在簽訂合同時是明知的,且該房屋具有不同于一般商用房屋的特有屬性,但未向被申請人履行告知義務,使得被申請人對房屋的使用受到極大限制,而被申請人也未在簽訂合同時盡到審慎地注意義務,也存在一定過錯。但兩相比較,申請人的告知義務更重,應對合同標的不能實現被申請人簽訂合同的目的承擔主要責任。被申請人應支付一半的房租,解除雙方簽訂的合同。

  在以上案例中承租人均提出:由于出租人違約,未能提供符合合同目的的適租房屋,承租人享有不支付房租的權利,案例1的供電義務為出租人的主給付義務,承租人在相應范圍內有權扣減房租;案例2協助辦理營業執照過戶為出租人的從給付義務,然而承租人主張的負責辦理營業執照過戶并保證租賃房屋用于正常經營的義務并沒有在合同中約定,出租人已經履行了協助辦理的義務,并且承租人在簽訂合同時對租賃房屋的性質、用途和使用狀況是明知的,因此,承租人無權拒絕支付房租;案例3確保租賃物可供辦理營業執照并非合同約定的出租人的義務,但在租賃物存在特殊使用限制、自始不能實現承租人合同目的的情況下,出租人負有告知義務。

  綜上,在認定承租人拒交房租的抗辯是否成立時,首先應考慮雙方有無對標的物狀態、功能、合同目的及出租人對此承擔的責任有無明確約定;在沒有約定的情況下,租賃物存在自始不能事后追完的客觀瑕疵,應考察雙方對一方不能實現合同目的的過錯程度。因出租人的原因導致租賃物未能滿足合同約定的用途,承租人有權按照合同法第111條要求出租人承擔減少租金的違約責任。如果承租人未以仲裁請求的方式明確主張減價責任,仲裁庭亦可主動適用。出租人因承租人未支付相應租金而主張解除合同的請求將不被支持。


  如果承租人因出租人的違約行為遭受了損失拒交房租,出租人解除合同的請求是否會得到支持?出租人應賠償給承租人的損失與承租人應向出租人支付的租金為兩種不同的債務,只有在雙方已經協商一致的情況下,這兩種不同的債務才能抵銷。出租人主張房屋租金時,承租人的損失不能僅作為一種抗辯提出,而應單獨提起一個仲裁請求另行主張。如果承租人不能證明未交房租是因雙方在就損失賠償問題進行協商,仲裁庭就可能支持出租人解除合同的請求。因此,在出租人違約為承租人造成損失的情況下,承租人要想自力救濟用房租折抵損失,應當盡量保留證明自身損失的證據,及證明申請人同意就損失問題進行協商的有關證據。否則,承租人可能事后面臨因未交房租導致合同被解除的風險。
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