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商品房銷售面積誤差糾紛的處理
時間:2015年01月18日信息來源:本站原創點擊:
    商品房銷售面積,是商品房買賣中的一個核心問題,是社會普遍關注的一個熱點問題。在商品房買賣中,由于面積誤差而引起的糾紛不斷發生,并占有一定比例。所以,探討商品房銷售面積誤差糾紛的處理十分必要,以便公正地審理這類案件,這在理論方面和審判實務方面都具有現實意義。
  一、商品房銷售面積概述
  (一)什么是商品房銷售面積和建筑面積
  根據建設部1995年9月8日印發的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》的規定,商品房的銷售是以商品房的建筑面積為其面積計算單位的,而建筑面積應當按照國家現行的建筑面積計算規則的規定進行計算。[1]具體而言,如果商品房是以整棟銷售的,那么商品房的銷售面積就是整棟商品房的建筑面積。如果商品房不是整棟銷售而是按套(單元)銷售的,那么商品房的銷售面積就是買受人所購房屋的套內建筑面積與應當分攤的公用建筑面積之和。在后一種情況下,買受人所購商品房的銷售面積等于套內建筑面積加分攤的公用建筑面積。換句話說,買受人所購商品房的銷售面積就是所購商品房的建筑面積,這種建筑面積包括兩個部分,一為套內建筑面積,二為分攤的公用建筑面積。
  (二)套內建筑面積由哪些部分組成
  套內建筑面積由三部分組成,即由套(單元)內的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積組成。
  1.套(單元)內的使用面積。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》 的規定,套(單元)內的使用面積,如果是住宅,即按照建設部《住宅建設設計規范》規定的方法計算,如果是其他建筑,即按照專用建筑設計規范規定的方法或者參照《住宅建設設計規范》計算。《住宅建設設計規范》規定,住宅應當按套型設計,每套必須是獨門獨戶,并應設有臥室、廚房、衛生間等。由此可見,套(單元)內的使用面積,是指分戶門內的除墻體厚度外全部面積的總和,包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、壁柜等。
  2.套內墻體面積。商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重的墻體有兩種,一是公用墻,二是非公用墻。所以,套內墻體面積包括兩部分。一部分是公用墻墻體的一半。由于公用墻是公用的,所以套內墻體面積理應是公用墻墻體的一半,而不是公用墻的全部墻面積。所謂公用墻,是指商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與 公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)。 其計算方法是公用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。另一部分是非公用墻的墻體面積。由于非公用墻是自用的,所以非公用墻墻體水平投影面積應當全部計入套內墻體面積。
  3.陽臺建筑面積。陽臺是指房間外面的平臺,是供住戶在室外休息、曬衣、眺望室外等活動的場所。其中,挑出外墻墻面的叫挑陽臺,也稱凸陽臺,由外墻墻面凹進去的叫凹陽臺。按照現行建筑面積計算規則的規定,陽臺有兩種,一種是封閉式陽臺,另一種是未封閉式陽臺。在欄板以上全部用玻璃窗圍閉起來的有圍護結構的,叫封閉式陽臺。在欄板以上沒有用玻璃窗圍閉起來的無圍護結構的,叫未封閉式陽臺。有圍護結構的封閉式陽臺,全部計算陽臺面積,其方法是按其圍護結構外圍水平投影面積計算建筑面積。沒有圍護結構的未封閉式陽臺,按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
  (三)應當分攤的共有建筑面積由哪些部分組成
  根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則 (試行)》 的規定,應當分攤的共有建筑面積由兩部分組成。[2]第一部分包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。而作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入共有建筑面積,作為人防工程的地下室也不應計入共有建筑面積。第二部分是套(單元)與 共有建筑之間的分隔墻以及外墻 (包括山墻)墻體水平投影面積的一半。因為這種分隔墻、外墻都是共有墻,所以只能以其一半計入應當分攤的共有建筑面積之中。
  共有建筑面積的分攤系數是,將整棟建筑物的共有建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑物面積之和,即為共有建筑面積的分攤系數,其計算公式是:
  共有建筑面積分攤系數=共有建筑面積/套內建筑面積之和
  共有建筑面積分攤的計算方法是,將各套(單元)的 套內建筑面積乘以共有建筑面積的分攤系數,即為買受人所購房屋應當分攤的共有建筑面積,其計算公式如下:分攤的共有建筑面積=共有建筑面積的分攤系數×套內建筑面積
  (四)商品房銷售面積誤差及其原因
  建設部《商品房銷售管理辦法》第34條第1款規定:“房地產開發企業應當在商品房交付使用之前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地產主管行政部門審核后用于房屋產權登記。”建設部《房產測繪管理辦法》第18條規定:“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪結果,房地產行政主管部門應當對實施測繪單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核,審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。”按照上述規定,房地產開發企業在商品房交付使用前委托具有房產測繪資格的單位測繪的面積,經房地產行政主管部門審核確認后即可作為商品房產權登記的面積,未經房地產行政主管部門審核確認,不能作為商品房產權登記的面積。也就是說,商品房的面積以房地產行政主管部門確認登記的為準。房地產行政主管部門確認登記的面積稱產權登記面積,合同約定的面積稱合同約定面積。從實踐情況來看,在商品房買賣簽定合同時,商品房的面積大多未經具有房產測繪資格的單位實施測繪或者雖經測繪但未經房地產行政主管部門審核確認。所以,商品房買賣合同中的面積是合同約定的面積,不是房產登記的面積。這樣,在產權登記時,房地產行政主管部門審核確認的面積與合同約定的面積就有可能發生差異。商品房銷售面積誤差就是指這種產權登記面積與合同約定面積的差異,進而因誤差引起糾紛。
  商品房銷售面積誤差產生的原因,歸納起來有兩個方面。一是開發商方面的原因。如為了牟取私利,有的開發商擅自變更規劃、設計,有的將不應計入共有建筑面積的部位計入銷售面積,有的重復計算共有建筑面積的內容,使分攤系數增大等。二是測繪計算規則方面的原因。如測繪計算規則標準不同造成的面積誤差,測繪過程中測繪誤差超過測繪規則允許的誤差以及測繪規則允許的測繪誤差所導致的面積誤差等。按照《商品房銷售管理辦法》的規定,商品房銷售計價的方式有三種,其一,按套內建筑面積計價。其二,按建筑面積計價。其三,按套(單元)計價。計價的方式不同,面積誤差的處理也不相同。此外,還有其他面積誤差的處理問題。
  二、按套內建筑面積計價面積誤差的處理
  (一)按 套內建筑面積計價的概念
  在闡述按套內建筑面積計價的概念之前,請先看以下案例。甲為出賣人,乙為買受人,雙方訂立商品房買賣合同約定:該商品房以套內建筑面積計價,合同約定面積(套內建筑面積)為84平方米,每平方米人民幣3000元,總價款為252000元。并注明建筑面積共98平方米,分攤的共有建筑面積為14平方米。交付房屋時,經房地產行政主管部門確認,套內建筑面積84平方米,與合同約定面積相符,分攤的共有建筑面積15平方米,比合同約定面積多出1平方米。合同對面積誤差的處理方式未作約定。出賣人甲要求買受人乙補足多出的1平方米分攤的共有建筑面積的房價款,買受人以合同約定以套內建筑面積計價為由,不同意補足多出的1平方米分攤的共有建筑面積的房價款。該案如何解決?
  商品房按套內建筑面積計價,是指當事人在簽訂商品房買賣合同時,約定以套內建筑面積為依據,確定房價款的一種計價方式。也就是按套內建筑面積計算,該商品房單價為每平方米多少多少元,總價款為多少多少元。從這一定義可以看出,按套內建筑面積計價有以下幾個特征。
  第一,按套內建筑面積計價只適用于商品房買賣合同中。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。商品房買賣合同也是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。在商品房買賣合同中,出賣人交付標的物—商品房,買受人支付房價款,這就涉及到房價款的計算問題。在買賣合同中,由于標的物不同,計價的方式也不盡相同。在商品房買賣合同中,商品房的價款如何計算? 商品房的面積是商品房使用價值的基礎,也是商品房交易價格的基礎。以商品房的面積為依據計算房價款,是商品房買賣合同不同于其他買賣合同的一個重要特征。換句話說,按商品房的面積計算房價款只適用于商品房買賣合同中,而不適用于其他標的物的買賣合同中。
  第二,套內建筑面積是計價的依據。商品房按套內建筑面積計價,是以套內建筑面積為根據的,而不是以其他建筑面積為根據的。這是商品房按套內建筑面積計價區別于按其他建筑面積計價的一個重要特征。按套內建筑面積計價,其單價是套內建筑面積價款的平均數,單價之總和為總價款。套內建筑面積大,總價款就多,套內建筑面積小,總價款就少。
  第三,房價款與分攤的共有建筑面積沒有直接關系。按套內建筑面積計價,既然是以套內建筑面積為根據,那么房價款就與套內建筑面積有關,而與分攤的共有建筑面積沒有直接關系。這是商品房按套內建筑面積計價區別于按其他建筑面積計價的另一個重要特征。分攤的共有建筑面積雖然與房價款沒有直接關系,但它體現了買受人在房屋產權關系中的相關權益。而且所謂沒有直接關系,是指計價方式而言的,不是指價格而言的。就價格而論,分攤的共有建筑面積的價格,實際上已暗含于套內建筑面積的價格之中了。
  如上所述,按套內建筑面積計價,房價款與分攤的共有建筑面積沒有直接關系,因此,前述案例出賣人甲要求買受人乙補足多出的1平方米分攤的共有建筑面積沒有依據,不應予以支持。
  (二)按套內建筑面積計價面積誤差的處理
  根據《商品房銷售管理辦法》的規定,按套內建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。但是,在實際交易中,有的未約定合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。所以,按套內建筑面積計價發生面積誤差糾紛,應當根據當事人有約定和沒有約定兩種不同情況,分別處理。
  1.當事人有約定的,即按約定處理。就是當事人怎么約定,就怎么處理。例如,當事人在合同中約定:在商品房支付時,支付的套內建筑面積(以產權登記面積為準)增加或者減少,其面積誤差比絕對值在2%以內(含2%)的,雙方互不退補。超過2%的,據實結算。這里所說的面積誤差比,根據《商品房銷售管理辦法》的規定,是指產權登記面積減合同約定面積后,除以合同約定面積,再乘以100%。其計算公式如下:
  面積誤差比=產權登記面積—合同約定面積/合同約定面積×100%在當事人有上述約定的情況下,出賣人支付的套內建筑面積(以產權登記面積為準,下同)的誤差比絕對值(即產權登記面積減合同約定面積),如果在2%以內(含2%)的,無論面積增加還是減少,都不再退補。如果超出2%的,就據實結算,即面積增加的,由買受人補足增加的面積的房價款,面積減少的,由出賣人返還減少的面積的房價款。
  2.當事人沒有約定的,如何處理? 對此,《商品房銷售管理辦法》第20條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條均作了原則性規定。按照上述規定,應當根據出賣人交付的套內建筑面積的誤差比絕對值在3%以內和超出3%兩種不同情況,作出不同處理。
  (1)面積誤差比絕對值在3%以內的處理。出賣人交付的套內建筑面積的誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,不論是面積增加導致面積誤差比絕對值在3%以內,還是面積減少導致面積誤差比絕對值3%以內(含3%),均只能據實結算,繼續履行合同,而不能解除合同。要求解除合同的,不予支持。據實結算,包括面積增加或者減少兩種情況。面積增加的,由買受人按照合同約定的單價款數額補足增加的面積的房價款,面積減少的,由出賣人返還減少的面積的房價款。
  (2)面積誤差比絕對值超出3%的處理。面積誤差比絕對值超出3%包括兩種情況,其一,由于面積增加致使面積誤差比絕對值超出3%。其二,由于面積減少致使面積誤差比絕對值超出3%。交付的套內建筑面積的誤差比超出3%的,有兩種處理方式,一是買受人有權要求解除合同。買受人要求解除合同的,人民法院應當予以支持。解除合同的,如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少造成的,出賣人應當返還買受人已付的房價款,并支付已付房價款的利息。二是繼續履行合同。買受人同意履行合同的,應當繼續履行合同。繼續履行合同的,如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積增加造成的,那么面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照合同約定的價格予以補足,而面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少造成的,那么面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及其利息由出賣人返還買受人,而面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
  三、按建筑面積計價面積誤差的處理
  (一)按建筑面積計價的概念
  實踐中有這樣一個案例:原告(買受人)與被告(出賣人)簽訂了商品房買賣合同,合同約定原告購買被告開發的三室一廳的商品房,建筑面積為130平方米,其中套內建筑面積106平方米,分攤的共有建筑面積24平方米。并約定按建筑面積計價,每平方米人民幣8600元,總價款為1118000元。對于面積誤差如何處理,未作約定。在辦理產權登記時,房地產行政主管部門認定的建筑面積130平方米,與合同約定面積相符;套內建筑面積105平方米,比合同約定面積少1平方米,分攤的共有建筑面積25平方米,比合同約定多1平方米。原告買受人要求被告出賣人返還套內建筑面積減少的1平方米的房價款,被告出賣人不同意原告買受人的要求。該案應如何處理?
  按建筑面積計價,是指當事人在簽訂商品房買賣合同時,以建筑面積為依據,確定房價款的一種計價方式。也就是按建筑面積計算,該商品房單價每平方米為多少多少元,總價款為多少多少元。這種計價方式有以下幾個特征。
  其一,按建筑面積計價只適用于商品房買賣合同中。前文已述,商品房以其面積計算房價款只適用于商品房買賣合同中,而不適用于其他標的物的買賣合同中,這是商品房買賣合同區別于其他買賣合同的一個特征。按建筑面積計價是商品房按面積計價的方式之一,因此,按建筑面積計價同按套內建筑面積計價一樣,也只適用于商品房買賣合同中,而不適用于其他標的物的買賣合同中。這是按建筑面積計價的一個重要特征。
  其二,建筑面積是計價的依據。商品房按建筑面積計價,是以建筑面積為依據的,這是按建筑面積計價區別于按套內建筑面積計價的一個特征。按套內建筑面積計價,是以套內建筑面積為依據的,而不是以建筑面積為依據的。按建筑面積計價,其單價是建筑面積價款的平均數,單價之和為總價款。建筑面積越大,總價款就越多,建筑面積越小,總價款就越少。
  其三,每平方米套內建筑面積與每平方米分攤的共有建筑面積價格是相同的。第二個特征已經談到,按建筑面積計價,其單價是建筑面積價款的平均數。而建筑面積是由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成的。所以,按建筑面積計價,其單價也就是套內建筑面積和分攤的共有建筑面積價款的平均數,每平方米的套內建筑面積與每平方米的共有建筑面積的價格是相同的。這是按建筑面積計價區別于按套內建筑面積計價的一個重要特征。
  (二)按建筑面積計價面積誤差的處理
  《商品房銷售管理辦法》第21條規定:“按建筑面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積發生誤差時的處理方式。”為什么要強調當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定面積誤差的處理方式?
  作為消費者的買受人在購買商品房時,對商品房的面積、價款都是根據自己的需要和經濟情況確定的,不希望發生變化,更不希望發生大的變化。但是,一律不變是不可能的。特別是在按建筑面積計價的情況下,既涉及到套內建筑面積,又涉及到分攤的共有建筑面積,因而有可能發生多種不利于買受人的變化。其中,在建筑面積不變的情況下,可能發生套內建筑面積減少,分攤的共有建筑面積增加的變化。在這種情況下,雖然總價款不變,但買受人不能完全得到合同約定的可以使用的套內建筑面積。在建筑面積發生變化的情況下,可能出現以下不利于買受人的情況,一是建筑面積增加,套內建筑面積不變,而分攤的共有建筑面積增加。在這種情況下,買受人雖然得到了合同約定的可以使用的套內建筑面積,但增加了總價款,增加了負擔。二是建筑面積減少,套內建筑面積和分攤的共有建筑面積減少。在這種情況下,總價款雖然減少,但買受人不能完全得到合同約定的可以使用的套內建筑面積,而且還失去了分攤的共有建筑面積減少部分的權益。除上述幾種變化外,還可能出現其他變化,如建筑面積和套內建筑面積都增加,但套內建筑面積增加的幅度小于建筑面積增加的幅度,而分攤的共有建筑面積增加幅度大于建筑面積增加的幅度。又如,建筑面積和套內建筑面積都減少,而套內建筑面積減少的幅度大于建筑面積減少的幅度,而分攤的共有建筑面積減少的幅度小于建筑面積減少的幅度,等等。這些變化都違背了買受人訂立合同的意愿。
  上述情況表明,按建筑面積計價的方式與按套內建筑面積計價的方式不同,按套內建筑面積計價只涉及套內建筑面積,而按建筑面積計價,既涉及到建筑面積,又涉及到套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,因而發生面積誤差的情況較多,而且大多都不利于買受人。同時,另一方面,按建筑面積計價,房價款以建筑面積為依據,不以套內建筑面積或分攤的共有建筑面積為依據,因此,規章和司法解釋只應規定建筑面積誤差的處理方式,不應規定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積誤差的處理方式,但當事人根據雙方自愿原則,可以約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積誤差的處理方式。如果不作約定,只能根據規章和司法解釋規定的按建筑面積誤差的處理方式,予以解決。所以,《商品房銷售管理辦法》特別強調當事人應當“約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式”。
  關于按建筑面積計價面積誤差的處理問題,同按套內建筑面積計價面積誤差處理一樣,應當根據當事人有約定和沒有約定兩種不同情況,分別處理。當事人有約定的,即按約定處理,這里不再贅述。當事人沒有約定的,怎么辦?
  按照《商品房銷售管理辦法》第20條和最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛條件法律適用若干問題的解釋》第14條的規定,對當事人沒有約定的,應當根據出賣人交付的建筑面積(產權登記面積,下同)的誤差比絕對值在3%以內和超出3%這兩種不同情況,作出不同處理。
  1.面積誤差比絕對值在3%以內的處理。出賣人交付的建筑面積的誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,不論套內建筑面積或分攤的共有建筑面積增加或減少,只要建筑面積增加或減少致使面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,就應當據實結算,繼續履行合同,而不應解除合同。據實結算,如果是面積增加的,即由買受人按照合同約定的單價款數額補足增加的面積的房價款,面積減少的,由出賣人返還減少的面積的房價款。
  2.面積誤差比絕對值超出3%的處理。出賣人交付的建筑面積誤差比絕對值超出3%有兩種情況,一是由于面積增加而導致面積誤差比絕對值超出3%。二是由于面積減少而導致面積誤差比絕對值超出3%。其處理方式有兩種,第一,買受人有權請求解除合同。解除合同的,如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少造成的,出賣人應當返還買受人已付的房價款,并支付已付的房價款的利息。第二,繼續履行合同。買受人同意履行合同的,應當繼續履行合同。繼續履行合同的,如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積增加而造成的,那么面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照合同約定的價格補足,而面積誤差比超出3%部分房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少而造成的,那么面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及其利息由出賣人返還買受人,而面積誤差比超出3%部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。
  前述案例,雙方當事人對面積誤差的處理方式未作約定,應當按未作約定處理。在本案中,出賣人交付的建筑面積與合同約定面積相符,不存在誤差問題,而套內建筑面積少1平方米,分攤的共有建筑面積多1平方米,存在誤差問題,但當事人對此未作約定。所以,根據《商品房銷售管理辦法》第20條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件法律適用若干問題的解釋》第14條關于建筑面積誤差的處理方式的規定,本案既然建筑面積不存在誤差問題,原告買受人要求被告出賣人返還套內建筑面積減少的1平方米的房價款,缺乏根據,難以支持。
  四、按套計價面積誤差的處理
  (一)按套計價的概念
  李某(買受人)與某房地產開發公司(出買人)訂立商品房買賣合同時約定,李某購買某房地產開發公司預售商品房一套(二室一廳),按套計價,總價款645000元。合同注明設計建筑面積86平方米,其中套內建筑面積71平方米,分攤的共有建筑面積16平方米。在辦理產權登記時,產權登記的建筑面積84平方米,比合同注明的設計建筑面積少2平方米。李某要求某房地產開發公司返還建筑面積減少的2平方米的房價款,某房地產開發公司拒絕返還,該案如何解決。
  《住宅建筑設計規范》第2.1.1條規定;“住宅應按套型設計。每套必須獨門獨戶,并應設有臥室、廚房、衛生間及儲藏空間”。住宅是按套型設計的,所以,按套計價是可行的。商品房按套計價,是指當事人在訂立商品房買賣合同時,約定以套為單位,確定總房價款的一種計價方式。這種計價方式有以下幾個特征。
  首先,按套計價只適用于商品房買賣合同中。買賣合同一般都涉及到價款的計算問題,商品房買賣合同也不例外。在商品房買賣合同中,除按面積計價(包括按建筑面積計價和按套內建筑面積計價)之外,另一種計價方式就是按套計價。按套計價,同按建筑面積計價和按套內建筑面積計價一樣,只適用于商品房買賣合同中,而不適用于其他標的物的買賣合同中,這是按套計價不同于其他標的物計價的一個特征,也是按套計價的商品房買賣合同區別于其他標的物買賣合同的一個特征。
  其次,套是計價的單位。商品房按套計價是以套為單位計算房價款的,這是按套計價的一個重要特征。這一特征是與按建筑面積和按套內建筑面積計價不同的。按建筑面積和按套內建筑面積計價,都是以其面積為依據,總價款是其面積單價平均數之總和。按套計價,是以套為單位確定總價款的,即一次性約定總價款。
  再次,房價款與商品房的面積沒有直接關系。按套計價,既然是以套為單位確定總價款,所以按套計價,房價款只與套數有關,而與按建筑面積、套內建筑面積及分攤的共有建筑面積數沒有直接關系。這是商品房按套計價區別于按建筑面積和按套內建筑面積計價的一個重要特征。建筑面積、套內建筑面積及分攤的共有建筑面積數雖然與房價款沒有直接關系,但它們都體現了買受人在房屋產權關系中的相關權益。
  (二)按套計價面積誤差的處理
  按套計價,既適用于現售商品房,也適用于預售商品房。現售商品房是指已經竣工驗收建成的商品房。預售商品房是指正在建設尚未建成的商品房。
  《商品房銷售管理辦法》第19條規定:“按套(單元)計價的現售房屋,當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。”商品房現售時,一般都是雙方當事人對現售商品房進行實地勘察,約定總價款。買受人認為總價款與商品房的價格大體相當,值得購買,才會簽訂商品房買賣合同,否則,不會簽訂商品房買賣合同。因此,買賣現售商品房,大多不會發生面積誤差糾紛。
  按套計價,房價款與面積數沒有直接關系,本來不應當發生面積誤差糾紛,但是,在實際交易中,特別是在預售商品房的實際交易中,有的買受人誤以為房價款與面積數有關,也會發生面積誤差糾紛,尤其是當產權登記面積少于設計面積或暫測面積時,要求出賣人返還減少的面積的房價款糾紛更會發生,前面所述案例就是如此。買受人李某要求出賣人某房地產開發公司退還建筑面積減少的2平方米的房價款沒有根據,不應得到支持。
  預售商品房與現售商品房不同,由于預售商品房尚未建成,所以按套計價的預售商品房,出賣人應當在買賣合同中附所售商品房的平面圖,平面圖顯示了商品房的套型,并標明了詳細的尺寸。這樣,在交付房屋時,如果套型與設計圖紙不一致,或者相關尺寸與約定出現誤差,會發生誤差糾紛。如果發生糾紛,應當如何處理?按照《商品房銷售管理辦法》第19條第2款的規定,應當根據有約定和沒有約定處理方式這兩種不同情況,分別予以解決。
  對于當事人約定處理方式的,如果出賣人交付的商品房的套型與設計圖紙相符,相關尺寸也在約定的誤差范圍之內,就維持總價款不變,買受人要求退房或者減少總價款的,不應予以支持。
  對于當事人沒有約定處理方式的,如果出賣人交付的商品房的套型與設計圖紙不符,或者相關尺寸超出了約定的誤差范圍,買受人可以退房,或者與出賣人重新約定總價款。買受人退房的,由出賣人承擔違約責任。這里所說的退房和承擔違約責任,意思是可以解除合同,合同解除后,由出賣人返還買受人已付的購房款及相應的利息。
  五、規劃設計變更面積誤差的處理
  (一)規劃設計變更既涉及質量糾紛也涉及面積誤差糾紛
  《商品房銷售管理辦法》第24條第1款規定:“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后,房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計”。第2款規定:“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內,書面通知買受人”。第3款規定“買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房;買受人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任”。第20條第4款規定:“因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異,當事人不解除合同的,應當簽署補充協議”。以上規定表明,規劃設計變更,不僅涉及到商品房的結構、質量問題而引起質量糾紛,而且也涉及到面積、使用功能而發生面積誤差糾紛,下面主要側重面積誤差糾紛進行分析。
  (二)處理這類糾紛需要注意的問題
  第一,規劃設計變更必須經過批準。商品房銷售后,規劃設計變更,必須經過主管部門批準。規劃的變更由規劃主管部門批準,設計的變更經設計單位同意。否則,不得變更。房地產開發企業擅自變更規劃設計,造成面積誤差,引起面積誤差糾紛的,不在上述規定處理的范圍之內,而應當根據《商品房銷售管理辦法》第20條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件法律適用若干問題的解釋》第14條的規定,作出處理。
  第二,退房的條件。這里所說的退房,意思是解除合同。解除合同是有條件的,首先,買受人在收到出賣人房地產開發企業的規劃設計變更的規定時限內,必須作出退房的選擇。否則,視同接受規劃設計變更以及由此引起的房價款的變更。或者出賣人房地產開發企業未在規定時限內通知買受人,買受人也有權退房。其次,不是所有的規劃設計變更,買受人都可以選擇退房,解除合同,只有在規劃設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情況下,才有權選擇退房,解除合同。退房,解除合同的,出賣人應當返還買受人已付的房價款,并支付已付房價款的利息。
  第三,不退房解除合同的,簽訂補充協議。規劃設計變更造成面積誤差,買受人不退房解除合同的,應當與出賣人房地產開發企業另行簽訂補充協議。補充協議訂立后,合同約定面積應當以新訂立的補充協議中的面積為準,面積誤差及其處理也應當以此為依據。
  六、經濟適用住房面積誤差的處理
  經濟適用住房面積誤差的處理,涉及到經濟適用住房的性質問題。經濟適用住房是不是商品房? 什么是商品房?《房地產管理法》和其他有關法規都使用了商品房一詞,但對其含義未作明確的解釋。不過,從這些法規規定的內容來看,可以得知商品房的一些特征。《房地產管理法》第2條第3款規定:“本法所稱房地產開發,是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”《城市房地產開發經營管理條例》第2條規定:“本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”《商品房銷售管理辦法》第3條第3款規定:“本辦法所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。”《城市商品房預售管理辦法》也作了類似的規定。根據上述規定,可以給商品房下個簡要的定義,即商品房是指房地產開發企業開發建設并出售的房屋。商品房有兩個基本特征,第一,商品房是由房地產開發企業開發建設的,不是由其他單位開發建設的。而“房地產開發企業是以贏利為目的,從事房地產開發和經營”。[3]只有具有房地產開發資格的企業,才能開發商品房。第二,房地產開發企業開發建設房屋是為了出售,是為了出售而營利,不是為了自用。經濟適用住房也是由房地產開發企業開發建設而出售的,從這個意義上說,經濟適用住房也屬于商品房的范疇。不過,經濟適用住房的開發經營有其特點,一是“經濟適用住房建設用地,經批準原則上采取行政劃撥方式供應”。[4]也就是說,經濟適用住房建設所用的土地是劃撥的,不是出讓的。二是“經濟適用住房價格由經濟適用住房建設的主管單位會同同級物價管理部門按建設成本確定”,[5]“以保本微利為原則”。[6]也就是說,經濟適用住房的出售價格是政府指導價,不是市場價格。此外,經濟適用住房還有其他一些特點。從經濟適用住房開發經營的特點來看,經濟適用住房不是完全意義上的商品房,是帶有一定保障性質的商品房。盡管如此,經濟適用住房是由房地產開發企業開發建設并出售的,具備了商品房的兩個基本特征,因此,屬于商品房的范疇。既然經濟適用住房,屬于商品房的范疇,就應當適用于《商品房銷售管理辦法》的規定。所以,經濟適用住房的銷售面積發生誤差,引起糾紛,應當根據《商品房銷售管理辦法》的有關規定予以處理。退一步說,也應當參照《商品房銷售管理辦法》和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件法律適用若干問題的解釋》的有關規定處理。
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