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商品房買賣合同法律規制的不足及其修改建議
時間:2015年01月18日信息來源:本站原創點擊:
    近年來,消費者對商品房投訴集中在:廣告虛假、質量低劣、延期交房等。出現這些問題,有制度不健全、管理不到位之因,也有合同不規范之故。這些問題的存在不僅損害了消費者的合法權益,也影響到房地產市場的健康發展。筆者近期調查了一些糾紛產生的原因,認為建設部、國家工商行政管理局2000年制定的《商品房買賣合同示范文本》(編號:GF-2000-0171,以下簡稱《文本》)以及最高人民法院2003年制定的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)沒有起到足夠有效地規制作用。目前,存在的問題主要有:
  一、關于面積確認及面積差異處理的規定彈性太大。例如出賣人交付使用的房屋建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的,《解釋》第十四條規定合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照面積誤差比絕對值在3%以內與3%以上,分別不同原則處理。該條規定實際上是空的,因為《文本》第五條規定了幾種可供當事人選擇的事項,房產商都是選擇所謂的“雙方自行約定:以最終產權登記面積為準,據實結算房價款,多退少補。”房產商具有優勢選擇權,許多條款看似雙方同意按第 種方式處理,實際上并無商量余地。
  二、關于買受人逾期付款與出賣人逾期交房的違約責任明顯不對等。如許多房產商在《文本》的空白之處直接填寫:買受人逾期付款30日內,買受人按日萬分之3支付違約金,而出賣人逾期交房90日內,只按日萬分之1支付違約金。買受人逾期付款超過30日的,出賣人有權解除合同,買受人按應付款5%(甚至更高)支付違約金,而出賣人違約的,合同繼續履行,只是按最后付款期限至實際交付之日止,承擔日萬分之1的違約金。
  三、關于產權登記的約定令人匪夷所思。如《文本》第十五條第3項的空白之處被房產商約定成:因出賣人的責任,導致買受人不能在規定期間內取得房產權屬證書的,買受人不退房,出賣人按已付房價款的0.01%支付違約金,即一套價值50萬元的房屋,只需支付違約金50元。只有當買受人超過一年未取得房地產權屬證書的,才適用《解釋》第十八條、第十九條關于買受人有權退房并要求賠償損失的內容,但對于損失計算方式也由《解釋》第十八條“計收逾期貸款利息的標準”變成了房產商的“同期活期存款利率”。致使《解釋》第十五條所依據《合同法》第九十四條關于解除合同的規定實際落空。
  四、房產商通過增設合同附件變相逃避《文本》的規范和制約。如有的房產商增設合同附件規定:買受人逾期償還銀行貸款、出賣人有權立即解除合同、買受人已繳房款不予退還。難道買受人100萬房款已付99萬,因不可抗力或其他意外事件,未能及時償還銀行貸款,出賣人就可以解除合同并對已繳房款不予退還嗎?有的房產商增設合同附件規定:房屋一經現場交付,則視為買受人驗收合格。這些附件,顯屬霸王條款,明顯不符合法律精神。
  分析以上問題產生的原因,筆者認為主要有以下幾點:一是《文本》與《解釋》的彈性太大,《文本》的關鍵部分留下空白,《解釋》的關鍵部分留下當事人有約定的、按照約定處理,兩者一結合,就出現了行政管理與法律規制的漏洞。二是房地產市場的信息嚴重不對稱,房產商始終處于強勢一方,訂立合同時,形式上“雙方同意按第 種方式處理”,實際上容不得購房者絲毫的商量余地,購房者與開發商的博弈過于艱難。三是購房者個人法律知識的欠缺,房產商有足夠的資金長期雇傭法律顧問,而購房者幾乎不可能為了以后“或然”的糾紛多支付一筆錢聘請法律專家。
  《文本》的目的就是規范制約商品房買賣雙方的行為,引導房地產市場的健康發展。不可否認,《文本》與《解釋》的制定,對房產商的一房多賣、面積縮水、產權糾紛等行為起到了有效的制約作用,但仍然留下了許多不足之處。《文本》如何起到有效地規制作用?中國人民大學劉俊海教授認為“對于霸王合同,既要用民法理論,通過格式合同解釋、效力認定來保護消費者,也要高舉契約正義的旗幟。運用政府的公權力建立格式合同的預防性審查制度,把好格式合同準入關”。公權力應當適時對房產商進行規制,如北京市地方立法規范政府規劃部門的行為,防止房產商動輒以規劃變更為由侵犯消費者的合法權益。
  筆者認為,《文本》頒布至今已近十年之久,其中一些規定已起不到示范作用,彈性條款恰恰給了房產商可乘之機。因而,加強政府公權力的行為保護,修改《文本》勢在必行。正如臺灣學者王澤鑒所說“如何在契約自由體制下規制不合理的交易條款,維護契約正義,使經濟上的強者,不能假契約之名,壓倒弱者,是現代法律所應擔負的任務”。加強商品房買賣合同的法制規制,可以對《文本》作如下修改:一是修改第二十一條:本《合同文本》第五、七、九、十五、十九條的空格部分,買賣雙方應當充分協商,并以手寫內容為有效。出賣人應當對空格部分詳細向買受人說明。二是增加條款規定:買受人與出賣人有關權利義務的規定應當對等,雙方權利義務不對等時,買受人有權選擇適用出賣人的權利義務條款。三是增加條款規定:出賣人增設的合同附件不得顯失公平、不得限制另一方的主要權利,與法律或本合同文本精神不一致的部分無效。
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