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房屋買賣合同中的土地證風險
時間:2015年01月18日信息來源:本站原創點擊:
    一. 我國的土地制度   

  我國的土地制度中,土地所有權分為國有和集體兩部分,個人不能擁有土地所有權,這是由于歷史原因和國家實行社會主義制度所形成的,個人雖無土地所有權,但是可以擁有土地使用權,集體所有的土地,由該集體行使所有權,個人可以擁有土地承包權和宅基地使用權,而國有土地的使用權,從取得方式上可分為出讓和劃撥兩種.

  1、 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

  2、 土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地僅限于國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等建設項目,一般情況下沒有具體期限限制。

  二. 我國目前存在的房屋類型

  我國目前存在著多種類型的房屋,有商品房,經濟適用房,房改房,舊村改造房,單位集資房,私有房,公房等.其中經濟適用房,房改房,單位集資房不能自由買賣,其交易要受國家政策的調整.而舊村改造房只允許在本集體組織內流轉.

  <一>各類房屋類型的概念

  1.   商品房是指依法設立的房地產企業,通過出讓方式取得土地使用權用以建設居民用房,直接向不特定居民出售的樓房.

  2.經濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質的商品住宅,具有經濟性和適用性的特點。

  3.房改房是國家對職工的一種住房福利制度,是住房制度向住房商品化過渡的形式,它的價格不由市場供求關系決定,是以標準價或成本價出售。

  4.私房也稱私有住宅,私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村,農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭,也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進,城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。

  5.公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類,一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

  6.集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔,通過籌集資金,建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬,按出資比例確定。個人按房價全額出資的,擁有全部產權,個人部分出資的,擁有部分產權。

  7.廉租房:我國的廉租房只租不售,出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

  8.舊村改造房是指集體組織所建設的用于改善村(居)民住房條件的房屋.從法律意義上講,舊村改造房屋分為兩類,一類是符合統一規劃,建設手續合法、齊全的舊村改造房;另一類就是,不具備規劃、建設手續的違法建設房,也就是人們常說的“野樓盤”。合法建造的舊村改造房只能在本村(居)民之間轉讓。但違法的舊村改造房由于不符合規劃,沒有建設手續,只能予以拆除.

  <二>各類型房屋的比較

  在各種房屋類型中,允許自由流轉的是商品房,而其余的七種類型的房屋都是限制或禁止流轉的,其流轉要受政策的調整,而出現這種情況的根源就在于土地使用權的取得方式不同.

  本文主要研究增量房交易中的土地證問題,存量房交易或違章建筑不在本文研究范圍.

  三.購房后不能辦理土地使用權轉移的原因

  <一>出讓性質的土地不能辦理土地使用權轉移的原因主要是:

  1.    未能交齊土地出讓金,這種情況只要開發商補齊出讓金即可,但現實中開發商為追求利潤最大化而不愿交納.

  2.    建房手續不全.商品房預售要求五證齊全,其中最關鍵的是商品房預售許可證,但大多數預售的商品房都沒有辦理,存在違規開發,違規銷售.

  這樣的情況下,只要開發商補交各類稅費,辦理小土地證是沒有問題的.

  <二>

  1.    正規的房地產開發公司在劃撥的土地上建房后以商品房名義出賣,最后卻辦了經濟適用房的手續.開發商欺詐了購房者,造成所購房屋存在重大權利瑕疵.

  2.    有些單位以集資建房的名義辦理了各項手續,卻以商品房的名義對外銷售,而且價格與同地段的商品房價格相近,這樣的房屋大多數是劃撥的土地.

  對于這類的房屋,各地政府的態度不一,有的地方政府出臺文件,規定只要補交土地出讓金,重新簽定土地出讓合同,是可以為購房者辦理小土地證的,也有的地方政府對此類違法用地的情況不予補辦手續,也不予處理,聽之任之.而在當前的司法體制下,地方法院與同級政府保持了一致,采取了推卸責任的態度,不予受理.

  <三>集體土地的問題

  1.    以村委會為主體,打著舊村改造的旗子,開發并以村委會的名義對不特定購房者出售.2007年度有一個非常流行的詞,”小產權房”.所謂小產權房是指村委會把在集體土地上建設的用于安置村民的房屋賣給本集體組織之外的人,并由村委會或鄉政府制作頒發權屬證書的房屋,此類產權嚴格來講,不是法律意義上的產權,不受法律的保護.由于簽定合同的時候,購房者是明知土地性質是集體的,村委會是沒有資格進行交易的,所以這個購房合同是無效的.

  2.    村委會將集體土地交給有開發資質的房地產公司,房地產公司開發并以自身名義對不特定購房者銷售,并且大都是以商品房名義銷售.而且價格與商品房無太大差異,購房者一般對于土地性質情況無從知曉,對于這類合同,簡單的認定無效是不合適的,會極大地損害無辜購房者的利益.所以,現在法院對此類問題的處理慎之又慎.

  四.無土地證的風險和缺陷

  在房地產開發過程中,開發商都是先取得大土地證,開發完成后再申請大房屋所有權證,隨后開發商負責為購房人辦理小房屋所有權證,最后再為購房人辦理小土地證。小土地使用權又被稱為“樓面地權”,它一般根據購房人所購房屋的所有權在整個建筑物所有權中所占的份額來確定一個地權比例,用這個比例再乘以整個建筑物所占的土地面積,就可得出小土地使用權的面積.而記載這一權利的證明就是“小土地使用權證”。 “小土地證”是土地使用權期限70年到期后、證明購房者對土地擁有合法權益的憑證,和房產證一樣重要,不能忽視。

  業主取得房屋產權證書而無小土地證,意味著無法取得房屋法律意義上的全部權利,已經花錢買的土地在法律上卻一直登記在開發商名下,業主要隨時準備承擔這塊土地被他人處分甚至喪失房屋的風險,

  業主只取得房屋所有權證而無小土地證所存在的問題是顯而易見的,具體表現在兩個方面:一.如果業主不辦理個人小土地證,而大土地證一直登記在開發商名下,業主必然會承擔相應的風險.如果開發商把已經取得的大土地證抵押給銀行進行貸款,一旦其資金運作出現問題,銀行拍賣所抵押的土地來收回貸款,這就面臨著業主購買了的土地使用權又被重新投放市場流通,那可不是簡單的找開發商索賠的問題了,購房者所面臨的將是一系列的訴訟.二、《城市房地產管理法》第三十七條規定:“未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。”第三十二條規定”房地產轉讓,抵押時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,抵押.”由上述法條可以看出,我國的土地使用權是隨地上建筑物一并轉讓.抵押的.也就是說,如果嚴格按照法律規定,僅有房屋所有權證而沒有小土地證的房屋是不能買賣的。如果已經簽訂買賣合同了,根據《合同法》第五十二條第五款的規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。據此可知,如果沒有小土地證的話,房地產二級市場的正常交易將是無法合法進行的。

  五. 問題產生的根源和矛盾激化的原因

  <一>立法的原因

  我國之所以限制集體土地自由流轉,最主要的原因是保護耕地,防止農民為了一時之利而變賣土地,防止在若干年后出現大量的失地農民.

  <二>政府的原因

  在土地使用方面,由于政府的監管力度不夠,土地違法情況大量存在,這一點,是政府的失職,政府不能老是停留在以前的辦公模式下,應該隨著社會的發展改變觀念,改變工作方法,利用現在的科技手段,監管土地的使用情況是很簡單的事情.利用網上的COOGLE  EARTH軟件就可以很方便的看到土地上建筑物的情況.筆者認為,政府監管力度不夠及部分開發商違規操作是導致現在大量劃撥土地,集體土地上”商品房”存在的根源.

  <三>司法的原因

  法院是社會公正的最后一道壁壘,當弱勢的購房者與強勢的開發企業發生糾紛后,急需公權力的介入與之對抗,但遺憾的是,法院在此時卻失語了,<< 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋>>中的逾期辦證違約金只針對商品房買賣合同有效,不調整在集體和劃撥土地上建設的”商品房”.而且現在法院普遍的做法認為逾期辦理權屬登記證書就是指房產證,不包括土地證.所以,現在只有出讓土地上房屋的買受人訴求逾期辦理房產證,要求開發公司承擔違約金的案件能受理,而購房者要求辦理小土地證的案件則不予受理.如果受理后,查明土地的性質是劃撥或集體的,依照法律判決合同無效,則會對無辜購房者的財產造成很大的損失,進而會形成很大的上訪壓力.這也就是法院目前采取回避態度的原因.

  六.解決此問題之我見

  出現此類違法違規用地的原因歸根到底四個字,”利益驅動”!開發商有利益,村委會有利益,甚至某些政府的官員也有利益!要解決這個問題就得從這方面入手,要加強對用地情況的監察,加大對違法使用土地的處罰,提高開發商,村委會的違法成本,要讓它們無利可圖.

  對于已經售出的房屋,則要區別對待:

  1.    對于明知是舊村改造房,經濟適用房,貪圖便宜而購買的購房者,應認定合同無效,雙方返還財產,對于房地產升值所產生的損失,由于其本身也存在過錯,理應承擔這一部分責任,

  2.    對于受了欺詐誤認為是商品房而購買的購房者,由于本身沒有過錯,不應承擔責任.首先應查明該舊村改造房,經濟適用房項目的建房手續,如果是符合規劃,房屋質量合格的,責令開發商或村委會補辦手續并承擔土地出讓金,并予以罰款.如果查明該項目不符合規劃或房屋質量不合格,則應認定合同無效,雙方返還財產并由開發商或村委會承擔房地產升值所帶來的預期利益損失.

  綜上所述,解決房屋土地證是當前政府有關部門的責任,也是維護廣大購房者權益,維護社會穩定的需要.為此,政府有關部門應加大執法力度,對土地使用情況進行一次嚴格的檢查.明確土地性質,對違法用地行為予以徹底打擊.以保障廣大群眾的權益。
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