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關于精裝修商品房質量問題的法律分析
時間:2015年01月14日信息來源:本站原創點擊:
    在2011年4月19日舉行的2011年廈門成品房發展高峰論壇上,《廈門市住宅裝修一次到位管理暫行規定》征求意見稿首次向社會亮相。廈門市建設與管理局有關負責人表示,從2011年起,對于新出售樓盤,廈門市有關部門將不再組織對毛坯房階段的驗收,必須等到精裝修完成后一起驗收。這標志廈門邁入精裝成品房時代。《暫行規定》還要求,成品房使用不滿5年的,不得重新裝修。若在保修期內出現質量缺陷,建設單位應向施工單位發出保修通知。施工單位要在保修書約定的時間內予以保修。樣板間要真實反映住宅裝修檔次和裝修質量,并作為工程質量驗收及建設單位銷售交房的參照標準和依據。住建部住宅產業化促進中心性能認定處有關負責人透露,目前住建部正在研究,將停止毛坯房上市,推行全裝修的成品住宅銷售。廈門市在此方面領先全國,從2010年4月8日起,廈門島內新批住宅項目要求實行精裝修,島外也將逐步推進。

  近年來,隨著社會經濟的不斷發展,廣大消費者對于高檔商品房的要求也越來越高,消費者購買高檔商品房一般也附帶精裝修,開發商一般基于精裝修而提高房價。大力發展精裝修商品房有利于推動低碳經濟,有利于實現節能減排,有利于實施住宅裝修的產業化生產。隨著越來越多的精裝修商品房的推出,精裝修商品房的裝修質量問題就不斷的出現。廣大購房者的合法權益正遭受著越來越大的威脅,越來越多的購房者在購買精裝修商品房后其質量問題得不到保障。更為重要的事,在發現問題后,包括開發商在內的責任主體均以各種各樣的利益推卸責任,這也在無形當中給廣大購房者的維權帶來了巨大的困難。

  (一)精裝修商品房存在的相關質量問題:

  精裝修商品房并沒有像開發商廣告宣傳的那樣,而是帶有很多的質量問題,很多還帶有欺騙的性質。但是針對這些問題,目前對于精裝修商品房的質量問題的監管還沒有到位。很多開發商通過精裝房獲得高利潤,而高利潤率主要通過兩個方式獲得:設計的隱藏和材料的偷梁換柱。

  設計的隱藏是指開發商在對外宣傳時,精裝修部分被設計得很美好,在材料或相關設備的清單描述中,一般都以名牌產品故意增加成本,從而提高精裝修檔次與要價,但在施工的時候,如強弱電材料等隱蔽部分卻可能用一些假冒材料,甚至是一些廢材,以降低成本,而這些隱藏在外表內的材料,非專業的購房者很難分辨。材料或設備使用上的偷梁換柱,同樣可以達到對外提高報價,對內降低裝修成本的目的,如一些電器,對外宣傳時都是名牌產品,但卻故意不說具體的規格等,以達到變相欺詐的目的。

  開發商推出精裝房項目的主要目的有以下幾個:首先,由于精裝修部分利潤高企,可以將投資價值最大化;其次,可以制造營銷噱頭;第三,通過精裝修,人為地為自己制造了一個行業資源整合平臺,從而可以收取材料供應商、施工方等合作方的一筆保證金,而在地產調控導致房企融資受壓之下,這筆保證金就是一筆短期的變相無息借款。

  (二)以案說法:

  筆者最近正在辦理的一個商品房買賣合同糾紛,就是涉及到消費者購買國內某知名房企開發建設的一套近200平方米精裝修商品房,但就在當事人入住該房不到一個月的時間里,當事人便驚奇的發現,這套精裝修商品房存在粗制濫造、隔音效果極差等諸多嚴重的質量問題。開發商對于該豪宅樓盤的精裝修存在嚴重的質量問題并沒有正視,雙方無法通過協商的方式解決,現在正經過訴訟的方式來解決。但是在訴訟的過程中,筆者發現,由于缺乏對于精裝修商品房的專門立法,以及對于精裝修商品房的行業標準,使得雙方只能依照簽訂的商品房買賣合同的約定來處理,對于消費者合法權益的保護十分不利,相關部門的監管也不能到位,開發商的責任規制也不能到位。

  (三)解決精裝修商品房質量問題的相關建議

  商品房精裝修是一個趨勢,因為這有利于推動低碳經濟,有利于實現節能減排,有利于實施住宅裝修的產業化生產。但是,我們的立法機關必須關注這一領域的法律監管的缺失問題,筆者建議,應當加快針對這一領域的專門的立法,同時加強對開發商責任。

  針對這個問題筆者提出如下建議:

  (1)可以首先通過物價、房產、建委、裝飾辦等部門已經聯合開展精裝修商品房價格監管的政策調研,強化對開發商借裝修抬高房價成本的行為進行監管,狠擠其中的水分。

  (2)必須加快制定精裝修行業標準,通過行業自律來約束開發商行為。同時,要求精裝修進行菜單式操作,開發商須提供幾套不同價格的精裝修套餐,以供購房者選擇,不能搞一刀切。

  (3)加快精裝修商品房裝修問題的監管立法。應該針對這一問題展開立法調研,加緊制定相關的法律、法規,加強對于精裝修商品房裝修問題的法律監管,加強對于精裝修商品房出現質量問題的責任追究,確實充分的保護消費者的合法權益。

  (4)建立系統性的監督機構,對房屋質量問題進行全方位的監督并為廣大購房者維護其合法權利開辟多元化的途徑。
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